Le dispositif Jeanbrun exclut les maisons individuelles : ce qu’il faut savoir
C’est l’une des limitations les plus commentées du nouveau statut de bailleur privé : le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, exclut explicitement les maisons individuelles de son périmètre. Seuls les logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs — appartements dans des résidences, des copropriétés ou des immeubles — sont éligibles à l’amortissement fiscal prévu par le dispositif. Cette exclusion, qui reprend une restriction déjà en place dans les dernières années du Pinel, suscite de nombreuses interrogations chez les investisseurs et les professionnels de l’immobilier.
Cet article détaille les raisons de cette exclusion, ses conséquences pour les investisseurs et les alternatives disponibles pour ceux qui souhaitent investir dans une maison individuelle tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Pourquoi les maisons individuelles sont-elles exclues du dispositif Jeanbrun ?
L’objectif de densification urbaine
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans le plan « Relance Logement » dont l’objectif principal est de produire un volume important de logements dans un délai court. Le gouvernement vise 2 millions de logements construits d’ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026. Pour atteindre ces objectifs ambitieux, le législateur a choisi de concentrer les avantages fiscaux sur l’habitat collectif, qui permet de produire davantage de logements par opération et de favoriser la densification des zones urbaines et périurbaines.
La lutte contre l’artificialisation des sols
Dans la continuité de l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) inscrit dans la loi Climat et Résilience de 2021, l’exclusion des maisons individuelles vise à limiter l’étalement urbain. La construction de maisons individuelles consomme proportionnellement plus de foncier que l’habitat collectif, ce qui va à l’encontre des objectifs environnementaux fixés par l’État.
La cohérence avec la politique de transition écologique
L’habitat collectif permet d’atteindre plus facilement les normes de performance énergétique exigées (RE2020 pour le neuf, DPE A ou B pour l’ancien rénové). Les économies d’échelle en matière d’isolation, de chauffage collectif et de gestion des ressources sont plus accessibles dans un immeuble que dans une maison individuelle.
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
Une limitation géographique de fait
Dans certaines zones rurales ou périurbaines, le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles. L’exclusion de ce type de bien du dispositif Jeanbrun limite de facto les possibilités d’investissement dans ces territoires, malgré l’absence officielle de zonage géographique. Les investisseurs intéressés par ces marchés devront se tourner vers des alternatives.
Un impact sur la rénovation du parc ancien
De nombreuses passoires thermiques en France sont des maisons individuelles. En les excluant du dispositif Jeanbrun, le législateur prive les investisseurs d’un incitatif fiscal pour la rénovation de ces biens. Toutefois, d’autres dispositifs restent disponibles pour encourager la rénovation des maisons (voir les alternatives ci-dessous).
Les alternatives au dispositif Jeanbrun pour investir dans une maison individuelle
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, toujours en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027, concerne les logements anciens situés dans certaines communes éligibles et nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du prix d’acquisition. Contrairement au Jeanbrun, le Denormandie n’exclut pas les maisons individuelles et offre une réduction d’impôt directe. Pour les investisseurs intéressés par l’ancien dans des communes éligibles, le Denormandie peut être une option pertinente, y compris pour les maisons.
Le déficit foncier classique
Les travaux de rénovation réalisés sur un bien locatif ancien (y compris une maison individuelle) restent déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition. Le déficit foncier généré par ces travaux est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique). Ce mécanisme ne nécessite pas de passer par le dispositif Jeanbrun.
Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Pour une maison individuelle destinée à la location meublée, le régime LMNP reste une option intéressante. Il permet de bénéficier d’un amortissement du bien et du mobilier, avec une imposition dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Attention toutefois aux évolutions récentes du régime LMNP, notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente instaurée en 2025.
La SCI à l’IS (Société Civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés)
L’investissement en SCI à l’IS permet d’amortir le bien immobilier (y compris une maison individuelle) et de déduire les charges, avec une imposition des bénéfices au taux de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %). Cette structure est adaptée aux investisseurs qui ne cherchent pas à percevoir des revenus immédiats mais à capitaliser sur le long terme.
Conseils pour les professionnels de l’immobilier
Face à l’exclusion des maisons individuelles du dispositif Jeanbrun, les professionnels doivent adapter leur conseil en fonction du projet de chaque investisseur. Il est essentiel de maîtriser l’ensemble des dispositifs disponibles pour orienter le client vers la solution la plus adaptée à son profil fiscal, à son objectif patrimonial et au type de bien visé.
La formation sur le dispositif Jeanbrun proposée par Formera aborde précisément ces enjeux de comparaison entre dispositifs et permet aux professionnels de construire un argumentaire complet, y compris pour les clients intéressés par les maisons individuelles.
Tableau récapitulatif : dispositif Jeanbrun vs alternatives pour les maisons individuelles
Pour y voir plus clair, voici une synthèse des principaux dispositifs disponibles en 2026 et leur compatibilité avec les maisons individuelles. Le dispositif Jeanbrun exclut les maisons mais offre un amortissement puissant pour les immeubles collectifs. Le Denormandie accepte les maisons dans les communes éligibles avec une réduction d’impôt directe. Le déficit foncier classique est accessible à tous les biens anciens sans restriction de type. Le LMNP permet l’amortissement du mobilier et du bien pour la location meublée, y compris les maisons. Enfin, la SCI à l’IS offre une grande souplesse mais avec une fiscalité spécifique à la revente.
Le choix entre ces dispositifs dépend fondamentalement du profil fiscal de l’investisseur, de la localisation du bien, du type de location envisagé (nue ou meublée) et de l’horizon d’investissement. Un investisseur à TMI élevé qui cible une maison ancienne à rénover dans une commune non éligible au Denormandie aura intérêt à explorer le déficit foncier classique ou le LMNP. Un investisseur qui préfère la location nue dans une commune éligible pourra privilégier le Denormandie tant qu’il reste en vigueur.
Conclusion
L’exclusion des maisons individuelles du dispositif Jeanbrun est une réalité que les investisseurs et professionnels doivent intégrer dans leur stratégie. Si cette limitation réduit le périmètre du nouveau statut de bailleur privé, elle n’empêche pas d’investir dans l’immobilier locatif avec une optimisation fiscale. Le Denormandie, le déficit foncier classique, le LMNP ou la SCI à l’IS offrent des cadres alternatifs crédibles. La clé reste l’accompagnement par un professionnel formé, capable de comparer les dispositifs et de simuler l’impact fiscal de chaque option. Découvrez la formation dispositif Jeanbrun pour développer cette expertise.
